Taşınmazların Satışı

Taşınmazlar Hangi Yolla Satılabilir?

Taşınmazlar taşınırlardan farklı olarak ancak açık artırma yolu ile satılabilmektedir. Ancak iflasta ve malvarlığının terki suretiyle konkordatoda alacaklıların karar vermesi durumunda taşınmazların pazarlıkla satılabilmesi mümkündür.

Taşınmazlar hangi yolla satılabilir, taşınmazların icra yoluyla satışı nasıldır, inceleyelim.

Taşınmazların Açık Artırma Yoluyla Satışı Nasıl Olmaktadır?

Taşınmazlarda da taşınırlarda olduğu gibi açık artırma yoluyla satış iki aşamadan oluşmaktadır. Taşınmazların icra yoluyla satışı için aşamalar:

• Artırmaya Hazırlık Aşaması ve
• Artırmanın Yapılması Aşamasıdır.
• 

Taşınmaz Malların Satışında Artırmaya Hazırlık Aşaması Nasıl Olur?

Taşınmazlarda artırma yapılmadan önce birtakım hazırlıkların yapılması gerekmektedir. Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan ihale yapılması mümkün değildir. Hazırlık işlemleri; artırma ilanının yapılması ile şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenerek kıymet takdirinin yapılmasıdır. Taşınmazların icra yoluyla satışı öncesi yapılacaklar:

Açık Artırma İlanı: Satış talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmayı ilan eder. Artırmanın satıştan en az 1 ay önce ilan edilmesi gerekmektedir. Artırma ilanında; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat gibi bilgiler yer almalıdır. Ayrıca ilanın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine (tapuda yazılı bulunan adreslerine) tebliğ edilir.

Artırma Şartnamesi: İlanda sadece asgari birtakım bilgilere yer verilip taşınmazla ilgili hak ve yükümlülüklerle diğer hususlar şartnamede gösterilir. Taşınmazı açık artırma ile satın alan kimse (alıcı), taşınmazı artırma şartnamesine göre iktisap eder. Artırma şartlarını icra dairesi tespit eder ve artırmadan önce en az 10 gün süre ile icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurur. Artırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir. Ayrıca artırma şartnamesinde artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %20’si oranında pay akçesi veya teminat mektubu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır.

Mükellefiyetler Listesi: Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. İcra müdürü, bir yandan artırmayı ilan ederken diğer yandan da taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. İlan üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını listeye geçirir. Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara ve borçlulara tebliğ edilir, itirazları varsa üç gün içinde bildirmeleri istenir. Üç gün içinde itiraz edilirse itiraz, istihkak prosedürüne göre çözümlenir. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya üç günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması ya da istihkak davası açılmışsa sonuçlanmış olması gerekir. Artırma şartnamesinin bir parçası olduğundan kesinleşen mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesine geçirilir ve şartname icra dairesinde açık bulundurulur.

Kıymet Takdiri: Taşınmazın kıymet takdirinde, mükellefiyetlerin etkisi dikkate alınır. İcra müdürü, taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirmiş bulunmaları hali dışında, tapudaki mevcut adresleri esas alınarak tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli giderlerin yatırılması durumunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde şikâyet kesin olarak reddedilir. Süresinde şikâyet edilmemesi veya şikâyet yoluna başvurmakla birlikte gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması ya da şikâyetin esastan reddi ile kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afet ya da imar durumu gibi çok önemli değişiklikler olursa yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdiri hakkında icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.

Taşınmaz Mallarda Artırmanın Yapılması Aşaması Nasıl Olur?

Taşınmazların icra yoluyla satışı dışında taşınmazların satışı için artırmanın yapılması söz konusu olabilir.

Birinci Artırma: Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci artırma tarihinden yirmi gün önce başlar, artırmanın yapılacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda artırma sona erdikten sonra ilanda belirtilen yer, gün ve saatte açık artırmaya başlanır. İsteklilerin ileri sürdükleri peyler, tellal tarafından yüksek sesle duyurulur. Taşınır mal, tellal tarafından üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek en çok pey sürene icra müdürü tarafından ihale edilir. Bu ihalenin yapılabilmesi için satış bedelinin malın tahmin edilen değerinin %50’si ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması, ayrıca da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa veya alıcı çıkmazsa, icra müdürü satışı geri bırakır. Bundan sonra ise, öncelikle tekrar elektronik ortamda başlatılan teklif verme sürecinin akabinde, ikinci artırma yapılır.

İkinci Artırma: İkinci artırmada elektronik ortamda teklif verme, birinci artırmadan sonraki beşinci gün başlar, (beşinci günü takip eden) en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci artırmanın tamamlanacağı günden önceki gün sona erer. İlanda belirtilen yer, gün ve saatte açık artırmaya başlanır. İkinci artırmada da, aynı birinci artırmada olduğu gibi, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek en yüksek pey sürene ihale yapılır. Bu ihalenin yapılabilmesi için de aynı birinci artırmada olduğu gibi satış bedelinin tahmin edilen değerinin %50’si ve satış isteyenin rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacaklar toplamından fazla olması, ayrıca da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa bu sefer satış talebi düşer.

Taşınmazın Satış Bedelinin Ödemesi Ne Şekilde Olur? Taşınmazların İcra Yoluyla Satışı

Gerek birinci artırmada, gerekse ikinci artırmada ihale ile taşınmaz mal kendisine ihale edilen alıcı, ihale anında mülkiyeti iktisap eder. Alıcı satış bedelini peşin olarak icra dairesine öder veya icra müdürü alıcıya ihale bedelini ödeyebilmesi için on günü geçmemek üzere süre verebilir. İhale kesinleşmedikçe (yani bedel ödenmedikçe ve ihalenin feshi süresi geçmedikçe) mal alıcıya teslim edilmez ve tapuda tescil işlemi yapılmaz. Bu süre içerisinde taşınmaz mal icra dairesince idare olunur.

Taşınmazın Satış Bedelinin Ödenmemesi Halinde Ne Olur?

Gerek birinci artırmada gerekse ikinci artırmada alıcı verilen süre içinde bedeli ödemezse icra müdürü, ihale kararını kaldırır. Alıcının yatırdığı pey akçesi kendisinin sorumlu bulunduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonur ve taşınmazların icra yoluyla satışı için sırasıyla aşağıdaki işlemler yapılır:

• Alıcıdan önce en yüksek pey sürmüş olan kimseye taşınmazı teklif ettiği bedelle alması için teklifte bulunulur. Ancak bunun için bu kişinin adresinin bilinmesi ve sürdüğü peyin o artırmada satış için gerekli asgari satış bedelini karşılaması gerekir.
• Bu kişi taşınmazı satın almaya razı olmaz veya cevap vermezse ya da şartları oluşmadığından kendisine teklif yapılmazsa, icra müdürü bu taşınmazı hemen artırmaya çıkarır. Bedel ödenmediğinde yapılan bu artırma, başlı başına yeni bir artırma olmayıp yerine yapıldığı artırma bakımından tamamlayıcı(ikame) bir artırmadır.
• Yapılan bu ikame artırma da ilan edilir; ancak, ilan tarihi ile satış tarihi arasında yedi günlük süre bulunmalıdır. Bu artırmada, %50 oranı dikkate alınarak yapılır ve yine teklif edilen bedelin satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan alacaklıların toplam alacağını ve her iki durumda da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.
• Artırmaya katılıp daha sonra bedeli ödememek suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedelle son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. Sorumlu olunan bu miktar, ayrıca hükme gerek kalmaksızın icra dairesince tahsil olunur.
• Bu artırmada şartları taşıyan alacaklı çıkmaması durumunda satış düşer ve alacaklı isterse yeniden satış işlemleri yapılır.

Taşınmaz Malların Satışı Ne Zaman İstenmelidir?

Hacizli taşınmazın satışı, kesin hacizden itibaren 1 yıl içinde istenmelidir. Taşınmazların satışı için bu yol da alternatiftir.

Satışı İstenen Taşınmaz Ne Kadar Süre İçinde Satılmalıdır?

Taşınmaz satış talebinden itibaren üç ay içinde icra dairesi tarafından satılmalıdır.

Taşınmazların icra yoluyla satışı ya da taşınmazların cebri icra yoluyla satışı, açık arttırmayla satış, ya da taşınmaz mallarda artırma, taşınmaz mallar hangi yolla satılabilir gibi sorularınızı avukatlarımıza sorabilirsiniz